Bất động sản Pro Forma: Cách tính toán

Bất động sản chiếu lệ là một cách để phân tích một bất động sản đầu tư tiềm năng để đảm bảo rằng nó sẽ tạo ra lợi nhuận cao.

Có rất nhiều điều hơn là chỉ mua bất động sản cho thuê khi nói đến đầu tư bất động sản. Mặc dù nhiều người có thể nghĩ đây là một khoản đầu tư khá đơn giản, nhưng có rất nhiều tính toán mà một nhà đầu tư bất động sản cần phải thực hiện trước khi mua bất động sản đó để đảm bảo khả năng sinh lời của nó.

Từ giá bất động sản và thế chấp cho đến thu nhập cho thuê và thu nhập tiền mặt, chúng chỉ là một vài trong số những cân nhắc cần thiết cần được thực hiện khi đầu tư vào bất động sản. Nếu không có một phân tích tài sản bất động sản hoặc phân tích đầu tư thích hợp, không có cách nào thực sự để nói rằng một bất động sản duy nhất sẽ mang lại cho bạn lợi tức đầu tư tốt. Nói cách khác, các nhà đầu tư bất động sản cần thực hiện phân tích bất động sản theo quy trình.

Pro Forma có nghĩa là gì trong bất động sản?

Pro Forma có nghĩa là gì trong bất động sản

Trước khi quyết định mua một bất động sản đầu tư, điều quan trọng là phải thực hiện phân tích bất động sản theo quy ước để xác định xem đơn vị đó có đáng để đầu tư hay không.

Trong kinh doanh, tài liệu chiếu lệ đề cập đến những dự đoán ước tính về chi phí và thu nhập trong tương lai của bạn. Mặc dù thuật ngữ này không phổ biến trong kinh doanh bán và cho thuê tài sản, nhưng định nghĩa của nó trong lĩnh vực bất động sản là khá giống nhau. Theo nghĩa đơn giản nhất, chiếu lệ trong bất động sản, là một tài liệu phân tích khả năng sinh lời của một khoản đầu tư tiềm năng bằng cách so sánh các chi phí cố định đã biết của việc mua và duy trì bất động sản đó với việc tạo ra thu nhập tiềm năng của nó.

Sử dụng dữ liệu lịch sử về bất động sản và khu vực, tài liệu bất động sản chiếu lệ sẽ so sánh các dự đoán và đánh giá khuôn khổ có thể có liên quan đến tình trạng tài chính trong tương lai của bất động sản của bạn. Trong khi nhiều chi phí đi kèm với việc mua và sở hữu một bất động sản đầu tư, các tính toán bất động sản theo quy ước thường bao gồm các chi phí chính và định kỳ. Hãy suy nghĩ kỹ về chi phí sửa chữa và tần suất bạn sẽ cần hoàn thành chúng. Trong khi các tính toán bất động sản theo quy ước là rất quan trọng trong việc đánh giá khả năng sinh lời và chi phí, chúng thường sẽ loại bỏ các khoản chi phí một lần hoặc không phổ biến và không có khả năng xảy ra.

Phân tích bất động sản đầu tư bất động sản theo quy ước sẽ tập trung nhiều hơn vào thu nhập hoạt động ròng của bạn (NOI), dòng tiền nhất quán và chi phí định kỳ khi tiến hành tính toán bất động sản. Bằng cách tính đến chi phí và thu nhập có khả năng xảy ra nhất dựa trên dữ liệu và xu hướng trong quá khứ, các tính toán bất động sản theo quy ước sẽ có thể cho bạn thấy mô tả chính xác chặt chẽ về hoạt động của bất động sản của bạn trên thị trường. Một phân tích bất động sản chiếu lệ cũng sẽ lưu ý đến những thay đổi tiềm năng trong tính toán, chẳng hạn như tăng giá thuê, tỷ lệ trống và lấp đầy, sửa chữa và phí quản lý có thể có, tùy thuộc vào cách bạn quản lý tài sản của mình.

Tại sao Pro Forma lại quan trọng trong bất động sản?

Đầu tư vào bất động sản là một ngành kinh doanh sinh lợi rất cao. Tuy nhiên, cho dù đó là mua bất động sản đầu tiên hay thứ năm của bạn, chi phí ban đầu có thể ảnh hưởng khá nhiều đến tài chính của bạn. Mặc dù bạn có thể mua một bất động sản trị giá 1.000.000 đô la với hy vọng thu được lợi tức đầu tư 2%, nhưng ngay cả khi tỷ suất lợi nhuận giảm 1% cũng có thể làm giảm thu nhập dự kiến ​​của bạn xuống 10.000 đô la. Đó là lý do tại sao một biểu mẫu chiếu lệ bất động sản chính xác là rất quan trọng. Bạn đang chấp nhận rủi ro khi đầu tư một số tiền đáng kể, vì vậy ít nhất bạn cũng nên biết được số tiền bạn sẽ nhận được.

Tính toán bất động sản chiếu lệ dựa trên dữ liệu và thông tin chính xác sẽ giúp các nhà đầu tư xác định tiềm năng tạo thu nhập của bất động sản và quyết định xem nó có đáng để đầu tư hay không. Một bất động sản có thu nhập cho thuê ước tính là 2.000 đô la trên khoản đầu tư 300.000 đô la mà hầu như không phải sửa chữa có thể đáng để bạn chịu rủi ro đầu tư. Nhưng thu nhập cho thuê 2.500 đô la trên 500.000 đô la với nhu cầu sửa chữa định kỳ có thể không.

Mặc dù thành công của các khoản đầu tư phụ thuộc vào chiến lược của bạn, nhưng việc xem các ước tính và dự đoán sẽ giúp bạn đưa ra quyết định tốt hơn để đạt được mục tiêu đầu tư của mình. Có được ước tính bất động sản theo quy ước dựa trên nghiên cứu thị trường và thống kê tài chính lịch sử là rất quan trọng trong bất kỳ khoản đầu tư nào. Nó giúp các nhà đầu tư có dự án nhìn thấy bức tranh chính xác nhất về những rủi ro có thể xảy ra và lợi nhuận mà bất động sản có thể mang lại. Nếu bạn mắc lỗi trong chiếu lệ của mình hoặc chọn từ bỏ hoàn toàn, bạn có nguy cơ phải trả quá nhiều cho một phần tài sản kém hiệu quả. Cuối cùng nó sẽ làm tổn hại đến lợi tức đầu tư của bạn và thậm chí có khả năng gây ra các vấn đề tài chính cho lợi nhuận của bạn.

Làm thế nào để Tính toán Bất động sản Pro Forma?

Khi nói đến toán học bất động sản, các phép tính theo quy ước bao gồm một số biến số quan trọng có vẻ phức tạp đối với các nhà đầu tư mới và dày dạn kinh nghiệm. Mặc dù phải thừa nhận rằng đây không phải là cách tính toán đơn giản nhất, nhưng bạn không cần phải lo lắng vì chúng tôi đã cung cấp cho bạn mẫu chiếu lệ bất động sản bao gồm tất cả các biến số mà bạn sẽ cần để thực hiện phân tích chính xác.

1. Tổng thu nhập cho thuê

Nói một cách dễ hiểu, tổng thu nhập cho thuê là số tiền mà người thuê trả cho bạn khi bạn chiếm giữ tài sản của mình. Tổng thu nhập cho thuê đề cập đến số thu nhập mà tài sản của bạn tạo ra trước khi bất kỳ khoản khấu trừ và chi phí nào được hạch toán. Đó hoàn toàn là số tiền bạn kiếm được mà không có bất kỳ chi phí nào khác.

Ví dụ, nếu bạn đang cho thuê một căn hộ hai phòng ngủ ở LA với một phòng có giá 1.500 đô la tiền thuê và phòng còn lại có giá thuê 2.000 đô la, tổng thu nhập hàng tháng của bạn sẽ là 3.500 đô la. Nếu bạn không thể truy cập dữ liệu lịch sử với giá cho thuê trước đó, bạn có thể dự báo tổng thu nhập cho thuê của bất động sản bằng cách ước tính sơ bộ tổng thu nhập cho thuê hàng năm và nhân kết quả với 0,75. Ngoài ra, nếu bạn có thể tìm thấy hệ số tổng tiền thuê tại vị trí của bất động sản, bạn có thể sử dụng công thức sau để ước tính tổng thu nhập cho thuê:

Tổng thu nhập cho thuê = Giá bất động sản / Hệ số thuê gộp

Có liên quan: Máy tính thu nhập cho thuê kỳ nghỉ tốt nhất

2. Tỷ lệ trống

Tỷ lệ trống liên quan đến khoảng thời gian tài sản của bạn có thể có mặt trên thị trường và không có người sử dụng. Vì bạn sẽ chỉ tạo ra thu nhập khi nó được lấp đầy, tỷ lệ trống cũng đóng một vai trò quan trọng trong dòng tiền tiềm năng của bất động sản và NOI.

Tùy thuộc vào loại bất động sản đầu tư bạn đang xem, các tính toán của bạn cho tỷ lệ trống của nó có thể khác một chút. Nếu bạn có ý định mua một ngôi nhà cho một gia đình, bạn sẽ cần phải tính toán cho một hình thức bất động sản cho một gia đình. Mặt khác, nếu bạn đang xem xét một bất động sản nhiều đơn vị, bạn sẽ cần phải tính toán tỷ lệ trống cho một hình thức chiếu lệ bất động sản nhiều gia đình. Các tài sản gia đình đơn lẻ dễ tính toán hơn vì chỉ có một đơn vị để ở. Tuy nhiên, khi nói đến các đơn vị gia đình nhiều người, bạn sẽ cần phải tính đến khả năng một đơn vị bị chiếm dụng trong khi đơn vị kia bị bỏ trống.

Tỷ lệ trống thường được tính bằng cách lấy số lượng đơn vị trống và nhân con số với 100 rồi chia cho tổng số đơn vị. Ví dụ: bạn sở hữu một bất động sản dành cho nhiều gia đình có 10 căn với ba căn hiện không có người sử dụng. Để có được tỷ lệ trống, bạn sẽ nhân ba đơn vị được sử dụng với 100 và chia cho 10, để lại cho bạn tỷ lệ trống 30%.

Tỷ lệ trống = Số đơn vị trống x 100 / Tổng số đơn vị

Liên quan: Tỷ lệ trống là gì và cách giữ tỷ lệ này ở mức thấp

3. Chi phí Bảo trì và Sửa chữa

Chi phí bảo dưỡng và sửa chữa đề cập đến số tiền ước tính cần thiết để trang trải cho những hư hỏng và sửa chữa có thể xảy ra đối với tài sản của bạn mỗi năm. Mặc dù việc ước tính số lượng thiệt hại và sửa chữa sẽ cần thiết mỗi năm là khá khó khăn, nhưng bạn có thể dành một khoản tiền nhất định từ tổng thu nhập của mình để trang trải cho những khoản dự phòng như vậy.

Các nhà đầu tư bất động sản thường tuân theo quy tắc 1% cho chi phí sửa chữa. Quy tắc 1% chỉ ra rằng bất kể giá trị ngôi nhà của bạn trong một năm cụ thể nào, bạn nên dành 1% tổng giá trị của nó để sửa chữa. Có nghĩa là nếu tài sản của bạn trị giá 500.000 đô la, bạn nên dành ra 5.000 đô la để sửa chữa hoặc khoảng 417 đô la mỗi tháng.

Liên quan: 11 chi phí Các nhà đầu tư bất động sản lần đầu nên cân nhắc

4. Phí quản lý

Nếu bạn là một nhà đầu tư bất động sản mới chỉ có một bất động sản, rất có thể bạn sẽ là người quản lý chính bất động sản đó. Tuy nhiên, khi bạn phát triển danh mục đầu tư bất động sản của mình, rất có thể bạn sẽ thuê một người quản lý bất động sản để giúp bạn nắm bắt được các khoản đầu tư khác nhau của mình. Tại thời điểm này, bạn sẽ cần phải xem xét các khoản phí và chi phí của họ mỗi khi bạn có được tài sản mới trong các tính toán chiếu lệ của mình. Ngoài ra, bất kể đó là bất động sản đầu tiên của bạn hay bất động sản thứ 10, tùy thuộc vào bất động sản, bạn có thể phải trả phí hưu bổng xây dựng sẽ được tính theo phí quản lý.

5. Thanh toán Thế chấp và Phí Khoản vay

Thanh toán thế chấp khá đơn giản. Nếu bạn đã vay một khoản để mua tài sản, rất có thể bạn phải trả một khoản thế chấp hàng tháng. Vì thế chấp là một khoản chi phí cố định hàng tháng, bạn sẽ cần phải tính đến nó khi tính toán hình thức chuyên nghiệp của mình, vì nó sẽ ảnh hưởng đến lợi tức đầu tư của bạn.

Thường xuyên hơn không, các khoản thanh toán thế chấp cũng sẽ đóng một yếu tố quan trọng trong thu nhập cho thuê vì hầu hết các nhà đầu tư sẽ bao gồm các khoản thanh toán thế chấp trong giá niêm yết của họ cho những người thuê có thể có. Có nghĩa là nếu bạn trả khoản thế chấp 1.200 đô la hàng tháng, giá thuê của bạn phải là bất kỳ con số nào trên mức đó. Nếu khoản thế chấp của bạn nhiều hơn giá thuê trung bình của khu vực, bạn có thể muốn tìm các bất động sản đầu tư khác để bán mang lại một giao dịch sinh lợi hơn.

6. Chi phí Bất động sản khác

Trong khi thường bị nhiều người bỏ qua, thuế, phí HOA, bảo hiểm và các khoản phí pháp lý khác cũng cần thiết trong một tài liệu chiếu lệ. Mặc dù một số trong số đó có thể không phải là chi phí hàng tháng, nhưng chúng sẽ lấy đi một khoản tiền đáng kể từ lợi nhuận của bạn. Việc tính toán các khoản chi phí như vậy sẽ giúp bạn có bức tranh tốt hơn về mức thu nhập mà tài sản tiềm năng của bạn có thể tạo ra.

Bây giờ bạn đã có tất cả các yếu tố và biến số ước tính cần thiết của tài sản đầu tư bất động sản tiềm năng của mình, bạn có thể tính toán quy trình của mình một cách chính xác. Để tính toán chiếu lệ của bạn, đây là công thức chung mà các nhà đầu tư bất động sản sử dụng:

Pro Forma NOI = GRI – Chi phí tuyển dụng (Tỷ lệ trống x GRI) – Tất cả các chi phí khác

Công cụ đầu tư bất động sản

Các công cụ đầu tư bất động sản của Mashvisor như Công cụ tìm kiếm tài sản có thể giúp bạn tìm bất động sản đầu tư và thực hiện phân tích bất động sản theo quy định trong vài phút.

Bạn có thể nghĩ rằng việc tính toán quy trình của bạn cho mỗi bất động sản đầu tư là một nhiệm vụ khó khăn và chúng tôi không đổ lỗi cho bạn. Việc phải nghiên cứu và truy cập một lượng lớn thông tin để có được một phần của công thức là một công việc tốn nhiều thời gian và mệt mỏi đối với bất kỳ ai, chưa kể rất dễ bị sai sót bởi con người. Đó là lý do tại sao nhiều nhà đầu tư bất động sản dày dạn kinh nghiệm đang chuyển sang sử dụng công nghệ và các công cụ đầu tư bất động sản như Mashvisor để giúp họ phân tích đầu tư bất động sản theo quy trình và toàn diện.

Mashvisor cung cấp nhiều công cụ bất động sản để giúp bạn trong hành trình đầu tư bất động sản. Từ Công cụ tìm kiếm bất động sản của Mashvisor đến các công cụ phân tích bất động sản đầu tư, bạn có thể dễ dàng tìm thấy một bất động sản phù hợp với ngân sách của mình đồng thời nhận được ước tính về thu nhập cho thuê tiềm năng, lợi tức tiền mặt, tỷ lệ lấp đầy, v.v. dựa trên dữ liệu lịch sử và hiện tại của các bất động sản lân cận trong khu vực.

Không gặp rắc rối khi tính toán thủ công từng yếu tố trên bản chiếu lệ của bạn, Mashvisor có thể giúp bạn dễ dàng có được tất cả các phép tính cần thiết cần thiết để đưa vào mẫu chiếu lệ bất động sản. Với điều này, bạn có thể yên tâm rằng bạn đang đưa ra các quyết định dựa trên dữ liệu với các tính toán chính xác với mọi khoản đầu tư bất động sản mà bạn thực hiện từ đây trở đi.

Điểm mấu chốt

Toán bất động sản, cụ thể là phân tích bất động sản theo quy ước, là điều cần thiết đối với bất kỳ hoạt động đầu tư bất động sản nào. Với thu nhập tiềm năng và chi phí dự kiến ​​đều được tính đến, bạn chắc chắn sẽ không bao giờ chi tiêu quá mức cho một cơ sở kinh doanh kém hiệu quả trong khu vực. Để đảm bảo tính chính xác và dễ sử dụng, các công cụ đầu tư của Mashvisor thu thập và tìm tất cả dữ liệu bạn cần cho một định dạng chuyên nghiệp chính xác.

Từ thu nhập cho thuê dự kiến ​​đến thu nhập tiền mặt của bạn, bạn không cần phải chuyển qua một đống dữ liệu chỉ để xem toàn bộ tiềm năng của một bất động sản. Đăng ký và đăng ký Mashvisor để có quyền truy cập vào tất cả dữ liệu bất động sản và các công cụ đầu tư của chúng tôi ngay hôm nay.

Xemgiadat.vn Team

Recommended For You

About the Author: xemgiadat

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Tắt

Nhập số điện thoại của bạn